Le garanzie al promissario acquirente nell’immobile da costruire disciplinate dal Cod. Crisi

a cura degli avv.ti Gianfranco Benvenuto e Stefano Meani

Il D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, che introduce il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza (di seguito CCII), attuando la legge delega (Legge 19 ottobre 2017, n. 155), ha inciso anche in ordine alla tematica degli acquisti degli immobili da costruire, che è stata disciplinata dal D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”.

La disciplina ha l’obiettivo di tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, in specie coinvolti nelle vicende di dissesto delle imprese costruttrici (quando l’immobile oggetto della vendita sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, ovvero l’impresa costruttrice sia stata sottoposta ad una procedura concorsuale), prima della stipula dell’atto definitivo di vendita, con l’effetto dello scioglimento del contratto preliminare su iniziativa del curatore e la conseguente difficoltà, in capo al promissario acquirente, di recuperare le somme già versate al promittente venditore, a titolo di caparra o di acconto sul prezzo.

Nello specifico, la normativa tutela la parte acquirente persona fisica «che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire», o abbia comunque stipulato un contratto che abbia per effetto l’acquisto, sia pure non immediato, per sé o per un proprio parente in primo grado, della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Rientra nell’ambito della disciplina anche la persona, anche se non socio di una cooperativa edilizia, che abbia assunto obbligazioni con la cooperativa per ottenere l’assegnazione della proprietà o di un diritto reale di godimento su un immobile che la cooperativa deve ancora costruire.

Per “immobile da costruire”, si intende quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare, in tutto o in parte, cioè in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità e, quindi, l’utilizzo per uso abitativo.

Due sono le principali tutele previste nel D. Lgs. n. 122/2005 che qui rilevano:

1) Vi è l’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente, prima o all’atto della stipula del contratto preliminare, una fideiussione di importo pari alle somme o al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso o che, secondo i termini e le modalità del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà. Tali importi devono comprendere gli interessi legali e vi deve essere la rinuncia alla preventiva escussione del debitore principale.La mancanza della fideiussione è causa di nullità del contratto preliminare, che tuttavia può essere fatta valere solo dall’acquirente (c.d. nullità relativa) (art. 2, comma 1).

2) Il secondo tipo di tutela consiste nella polizza assicurativa indennitaria con durata decennale a partire dalla data di ultimazione dei lavori che il costruttore, all’atto della stipula del contratto definitivo, ha l’obbligo consegnare all’acquirente per garantirlo dai danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto dall’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita con l’acquirente o dell’atto di assegnazione.

Entrata in vigore delle modifiche dal 16 marzo 2019

Le modifiche normative contenute nel CCII si applicano soltanto ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto (nel caso di permesso di costruire) o presentato (nel caso di Scia o Dia) dopo il 16 marzo 2019 (ossia dopo l’entrata in vigore delle disposizioni modificatrici del D. Lgs. n. 122 del 2005).

Le nuove norme si applicano ancora prima che siano adottati i decreti ministeriali deputati a dettare i moduli standard della fideiussione e della polizza assicurativa: in tal caso il contenuto di questi negozi sarà determinato dalle parti “nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni” (Art. 389, comma terzo, CCII).

Caratteristiche essenziali delle modifiche normative introdotte dal CCII

La Disciplina del D. Lgs. n. 122/2005 è modificata dagli artt. 385, 386, 387, 388 e 389, del nuovo CCII come segue:

  • Il contratto preliminare di compravendita (ovvero atto equipollente) che ha per oggetto l’immobile da costruire, dovrà essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata (pertanto non è più ammessa la scrittura privata non autenticata). Consegue quindi:
    – la registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate,
    – la trascrizione presso la conservatoria immobiliare.
  • In pratica non è più ammessa la scrittura privata non autenticata e, pur non essendo prevista un’apposita sanzione al riguardo, si ritiene che siffatta scrittura sia d’ora in poi da considerarsi nulla (nullità assoluta: azione non si prescrive ed è rilevabile da chiunque vi abbia interesse e anche d’ufficio).
  • Tra le indicazioni del contratto preliminare, è confermato l’inserimento degli estremi della fideiussione, ed a ciò viene aggiunta l’attestazione della sua conformità al modello standard definito con Decreto Ministeriale (prima dell’introduzione del modello, il contenuto sarà determinato dalle parti “nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni” del CCII, ossia i dati minimi quali natura, descrizione e caratteristiche dell’immobile, tempi di costruzione, indicazione del prezzo e termini di pagamento).
  • La fideiussione potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni, in tal modo rimuovendo, dai soggetti emittenti, gli intermediari finanziari (si è così espunto il riferimento all’elenco speciale degli intermediari finanziari di cui all’art. 107 del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 383, ormai superato dalla sua abrogazione).
  • Nell’atto di trasferimento della proprietà devono essere indicati anche gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale, come pure si dovrà dar atto della sua conformità al modulo standard definito con Decreto Ministeriale (prima dell’introduzione del modello, il contenuto sarà determinato dalle parti “nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni” del CCII).
  • L’omesso rilascio, all’atto di trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale, costituisce causa di nullità del contratto di compravendita, con la precisazione che tale nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente, conformemente a quanto previsto per l’ipotesi di omesso rilascio della fideiussione (nullità relativa).
  • Per rafforzare l’obbligo di consegnare la polizza assicurativa al momento della stipula del rogito, la novella dispone che la fideiussione può essere escussa dall’acquirente dell’immobile, oltre che nell’ipotesi in cui si sia verificata una delle situazioni di crisi (pignoramento immobiliare, liquidazione giudiziale, amministrazione straordinaria, liquidazione coatta amministrativa o concordato preventivo), anche quando il notaio abbia attestato di non avere ricevuto entro il termine fissato per la stipula del definitivo la polizza assicurativa prevista dall’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005, sempre che l’acquirente abbia manifestato al costruttore la volontà di recedere dal contratto.
  • In sostanza, in caso di sottoscrizione dell’atto definitivo di trasferimento senza la consegna della polizza decennale, l’acquirente potrà impugnare l’atto per farne dichiarare la nullità, mentre in caso di sottoscrizione del solo preliminare il promissario acquirente potrà recedere dal contratto ed escutere la fideiussione, munendosi dell’attestazione del notaio sopra indicata e comunicando al costruttore la volontà di recedere.
  • La fideiussione rilasciata al momento della stipula del preliminare, perde efficacia soltanto quando l’acquirente abbia ricevuto copia dell’atto di trasferimento della proprietà o dell’atto definitivo di assegnazione «il quale contenga la menzione di cui all’articolo 4, comma 1-quater», cioè riporti i dati relativi alla polizza assicurativa che il costruttore è tenuto a sottoscrivere.
  • È prevista l’emanazione di Decreti da parte del Ministro della Giustizia, da adottarsi di concerto col ministro dell’Economia e Finanze, entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del Codice, che dovranno definire:
    – Il modulo standard di fideiussione.
    – Il modulo standard della polizza assicurativa, nonché il relativo contenuto e le caratteristiche minime
  • Il tema si conclude con un’ultima disposizione normativa presente nell’art 174 CCiI (che ricalca tuttavia integralmente l’attuale art 72 bis L.fall) che disciplina la situazione della liquidazione giudiziale nel cui patrimonio sia attratto un contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire.

In questa ipotesi le soluzioni che il legislatore offre sono quello dello scioglimento automatico del contratto ove l’acquirente abbia escusso la fideiussione prima di ogni iniziativa del curatore.

Nel caso invece in cui il curatore anticipi le scelte del promissario acquirente comunicando l’intenzione di dare esecuzione al contratto, la fideiussione non ha più ragione di essere escussa e il promissario acquirente perde questa opzione.

Rimane infine il caso in cui il curatore comunichi lo scioglimento del contratto prima della scelta da parte del promissario acquirente di escutere la fideiussione: in questo caso il problema si articola ulteriormente in quanto:

a) Se l’immobile è destinato a soddisfare un’esigenza abitativa primaria il contratto non si scioglie per legge secondo l’art 173 3 co CCII e dunque rimane quiescente per il promissario acquirente la possibilità di escutere la fideiussione (la questione è disciplinata analogamente dall’attuale art 72 l.f.): resta da vedere se nel preliminare la destinazione finale dell’immobile è stata dichiarata e se nel frattempo il promissario acquirente non l’abbia disattesa con un ulteriore acquisto che si è sostituito all’immobile in costruzione nella destinazione primaria. In ogni caso il promissario acquirente non proprietario di immobili avrà agevolmente la possibilità di fornire la prova richiesta.

b) Se invece non ricorre la circostanza sub a) il contratto è suscettibile di scioglimento e la problematica è certamente attratta dall’art 173 2 co CCII la cui conseguenza è il diritto di far valere al passivo il proprio credito con il privilegio di cui all’art 2775 bis c.c. a condizione che gli effetti della trascrizione non siano nel frattempo cessati anteriormente all’apertura della procedura di liquidazione giudiziale.

Gianfranco Benvenuto
Avvocato civilista nel foro milanese dal 1988, dal 1990 collaboro con la sezione fallimentare del Tribunale di Milano: come avvocato, curatore di fallimenti e commissario giudiziale nei concordati. Dal 2002 lavoro per la Procura di Milano come perito fallimentare, e dal 2006 sono delegato alle vendite giudiziarie. Sono iscritto all’albo dei patrocinanti in cassazione dal 2008.
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